自中国政府在20世纪90年代末推动住房商品化改革以来，房地产就一直是有关各方持续关注的热门话题。
如果我们根据房地产销售价格、房地产销售面积、房地产开发投资增速等指标来开展分析，就会发现，从2000年代中期至今，中国房地产市场呈现出三年左右一个轮回的短周期。例如，从房价变动来看，如果从谷底到谷底来算，那么2007年中期至今，中国房地产市场出现了四轮周期。前三轮周期分别为2007年4月至2009年3月、2009年4月至2012年5月、2012年6月至2015年4月，持续的时间恰好都在3年左右。本轮周期从2015年5月至今，已经持续了两年多时间，且在2017年初已经进入下行周期。如果不出意外，本轮周期将在2018年二、三季度左右达到谷底。
中国房地产市场新周期
在前三轮周期中，房地产各项指标的走势，大致符合“销售量—资金来源—房价—投资—新开工”的传导规律。例如，随着商品房销售量的上升，房地产企业能够获得的资金来源增加，资金充裕与房价持续上涨的预期相互叠加，推动房地产投资增速的上升，进而带来新开工面积的增长。
而在本轮周期中，房地产各项指标的传导规律被打乱。销售量的上升的确推升了房价，但在较长时间内，都没有推动资金来源增速、投资增速与新开工面积增速的上升。为什么会发生这种情况呢？我们认为，原因一是因为在本轮周期之处，房地产销售量的回暖趋势较为疲弱；二是因为本轮房地产销售回暖与政府人为推动的去库存关系密切，使得房地产对市场是否进入自发性周期复苏心存疑虑；三是因为随着人口老龄化的加剧以及城市化进程的放缓，中国房地产市场已经进入发展的中后期。
在前三轮周期中，中国一、二、三线城市的房价变动，大致遵循了以下规律：第一，在每轮涨跌过程中，一线城市的涨跌幅度超过二线、二线城市的涨跌幅度超过三线；第二，尽管各线城市之间的房价涨幅差异较大，但在各线城市内部，房价涨幅差异较小；第三，一线、二线、三线城市房价变动方向尽管存在细微的时滞，但基本上是同涨同跌的。
而在2015年中期至今的本轮周期中，各线城市的房价变动，呈现出与前三轮极为不同的特征：首先，在本轮上涨过程中，部分二线城市的房价涨幅（例如所谓的二线城市四小龙：合肥、南京、厦门、苏州），甚至超过了一线城市中的北京、上海与广州；其次，在本轮周期中，各线城市内部的房价涨幅也明显拉大。例如，本轮深圳的房价涨幅，就显著超过了北京、上海与广州，而上述二线城市四小龙的房价涨幅，也显著超过了其他二线城市；再次，迄今为止，一线城市房价增速已经回落，而三线城市房价增速仍在上升，说明各线城市之间房价变动的同步性显著削弱了。
研究者总是热衷于寻找资产价格变动的先行指标，因为一旦确认了先行指标，就可以根据先行指标的变化来预测资产价格的走势。我们的研究发现，房地产信贷增速、贷款利率变动基本上是房地产周期的同步指标，而广义货币m2则是中国房地产周期的先行指标。一般而言，m2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右。考虑到本轮m2增速的顶部出现在2016年1月，且从2017年5月起，m2增速已经连续4个月低于10%，这就意味着在今年年底明年年初，中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力。
我国房地产市场会崩盘吗?
我们认为概率较小，原因有三：
第一，各国历次典型的房地产泡沫破裂，导火索都是货币快速收紧和加息政策，而我国货币政策目前维持中性姿态，并且大概率不会大幅收紧。日本从1989年开始连续5次加息，限制贷款、打击土地投机，1991年房地产泡沫破裂;2004-2006年美国连续17次上调利率，2007年次贷危机爆发。我国央行面临着两难困境：抑制泡沫需要适度收紧货币政策，操作不当又可能导致资产价格崩盘。目前央行货币政策的总体思路是强调“削峰填谷”，维持流动性的平稳。因此，在密集实施的楼市调控政策下，房价不免要进入下行调整的周期，但只要货币政策能够维持货币环境的稳定，楼市崩盘的概率还是较小的。
第二，我国当前经济增长、城镇化等基本面因素仍有支撑房地产的空间。美日房地产在紧缩货币政策的催化下崩盘并在接下来长时间内萎靡不振，一个重要的原因就是美日的房地产行业发展当时已经基本见顶，经济增长速度处于低位，城镇化过程接近尾声。而我国依然保持中高速的经济增长，且2016年底城镇化率仅为57.35%，大量流动人口的购房需求没有得到满足。因此，基本面因素的支持降低了楼市崩盘的可能。
第三，简单粗暴的挤泡沫将带来巨大的负面冲击。日本1991年房地产泡沫破裂，此后走向失去的二十年，是一场经济和政治错误干预的悲剧。若是当时知道会有这么严重的后果，相信决策者会在政策力度和节奏上作出调整。房地产泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦难以承受。房地产事关经济增长、事关民生问题，房价软着陆才是最优选择。
展望未来，房地产横盘调整在所难免，长效机制是改革成败的关键。2014-2016年，在经济衰退的背景下，是宽松的货币和低利率刺激催生了这一轮房地产泡沫。现在货币政策回归稳健中性，政府对房地产加杠杆和投机活动予以严厉打击，房地产难免要面临一轮调整。从基本面角度来看，经济增长和城镇化还有发展空间，为本轮房地产调整提供缓冲垫。预计今年年底明天年初房地产下行将给宏观经济带来较大的压力。
中国未来是否会推出房地产税？
现在主要的发达经济体均有较为稳定和成熟的房地产税收体系，以美国为例，大量的税收无疑成为支付社会福利的主要手段，欧洲的房地产税整体略低于美国，但也是国家财政收入的主要组成部分之一。
但目前对于中国征收房地产税也存在一个问题，那就是发达经济体房价相对较为稳定，因此如果税率确定的话，具体的征税金额也就比较稳定。但中国楼市相对波动有些大，具体的金额可能没有那么确定。因此这还需要政策制定者能够进一步完善制度。
来源：选择《中国房地产深度研究报告》、中国证券报